Acheter son logement : conseils pour… réussir son prêt immobilier

Des taux d’intérêts bas, des prix dans l’immobilier qui ont baissé. Tout le monde vous le dira : c’est le moment d’acheter. Simplement, des précautions s’imposent avant de signer un contrat de prêt. 

Depuis la crise, le contexte a quelque peu changé : les prix, les taux, et la relation avec le banquier ne sont plus les mêmes. On dit même que les banques seraient plus sélectives : nuance, elles sont tenues de sécuriser le prêt dans la mesure où on a moins de visibilité sur l’évolution des prix de l’immobilier.

On ne sait plus aujourd’hui à quel prix on vendra demain

S’il faut bien réfléchir avant de se lancer, c’est tout d’abord en raison de l’incertitude qui pèse sur le prix des biens immobiliers. En effet, si on était à peu près certain avant la crise de voir la valeur de son bien augmenter de façon très significative, il n’en va pas tout à fait de même aujourd’hui. Et si une difficulté se présentait, on ne sait pas aujourd’hui à quel prix on vendra demain. C’est pourquoi un financement doit être assorti de garanties proportionnelles.

Comment préparer sa visite chez le banquier

L’un des moyens pour rendre le dossier plus solide, hormis d’être solvable, reste bien sûr l’apport personnel. Un apport personnel de 10% par exemple aura un impact non négligeable sur le coût du financement. Pour un budget moyen de 200.000 euros, cela représente 20.000 euros, ce qui n’est pas rien, mais contribue à réduire l’endettement total. En effet, entre un emprunt de 180.000 euros et de 200.000 euros à 3,6% sur 20 ans, la différence en intérêts sera de presque 7.000 euros.

Ensuite, il convient de faire le tour des banques pour bien comparer les taux (hors assurance) pratiqués, les écarts peuvent être importants. Ensuite, ils varient selon la somme empruntée et la durée du prêt ; il faut donc comparer des données comparables… Enfin, les banques qui auront choisi le développement par le crédit auront forcément des taux plus attractifs.

Enfin, il faut faire attention à la durée du prêt : finis les prêts qui atteignent les 30 ans, voir 35 ans, aujourd’hui on conseille de revenir sur des durées plus courtes car en cas de revente après 7 ou 10 ans, le capital à rembourser sera encore important.

Exemple de calcul proposé par le Crédit Agricole sur la base de taux réellement pratiqués
Impact du taux et de la durée sur le coût du prêt
Coût total de l’emprunt de 200.000 euros sur 20 ans à 3,6% : 280.800 euros
Coût total de l’emprunt de 200.000 euros sur 25 ans à 3,8% : 309.900 euros
5 ans supplémentaires et deux dixièmes de point en plus représentent environ 30.000 euros de plus à rembourser pour la même somme empruntée.

Pour alléger le coût du prêt : le PTZ+ et l’ECO PTZ

Le PTZ +  sorti en janvier 2011 est un prêt à taux zéro accordé aux personnes qui souhaitent acquérir leur résidence principale, sans conditions de ressources. Le montant de ce prêt, qui dans certains cas peut financer jusqu’à la moitié de l’achat du logement, est calculé en fonction de critères propres à chaque dossier, à condition que le demandeur n’était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années qui précèdent l’emprunt. Ces conditions une fois réunies, la formule est intéressante.

En effet, le PTZ+ est une véritable aubaine pour les aspirants propriétaires qui verront le coût total de leur crédit sensiblement réduit. S’il est un peu difficile de donner des chiffres dans la mesure où le montant du prêt dépend de la zone où on s’installe, du Diagnostic de Performance Energétique ou du type de logement neuf (BBC ou non), on peut proposer le calcul suivant :

Exemple :
Un ménage de 4 personnes
En zone C (hors grandes villes)
En logement BBC

Pour un montant de 160.000 euros empruntés avec un revenu fiscal de référence de 20.000 euros (revenu brut moins les frais de 10% et 20%) se verra proposer un PTZ+ de 39.500 euros. Le quart de l’emprunt total est à taux zéro.

Et si le montant octroyé était plus faible du fait d’un DPE moyen, ce ménage pourrait alors compléter son emprunt par un ECO-PTZ destiné à financer un bouquet de travaux pour améliorer la performance énergétique de son nouveau logement.